Ratgeber

Mietvertrag im Todesfall des Mieters — Eintrittsrecht und Kündigung

Stirbt der Hauptmieter einer Wohnung, stehen Hinterbliebene vor mehreren rechtlichen Fragen zugleich: Wer kann in den Mietvertrag eintreten? Welche Frist gilt für eine Sonderkündigung? Wie verhält es sich mit Kaution, Schönheitsreparaturen und Räumung? Das BGB regelt diese Konstellation in den §§ 563 ff. ausführlich. Dieser Ratgeber erklärt die Rechte von Ehepartnern, Familienangehörigen und Erben — und zeigt, was Sie in den Wochen nach dem Todesfall organisieren müssen.

Grundsatz: Was passiert mit dem Mietvertrag?

Mit dem Tod des Mieters endet der Mietvertrag nicht automatisch. Das BGB hat ein gestuftes System geschaffen, das vor allem dem sozialen Schutz der im Haushalt lebenden Personen dient:

• Vorrangig steht ein Eintrittsrecht der im Haushalt lebenden Personen — Ehe-/Lebenspartner und Familienangehörige (§ 563 BGB).
• Hilfsweise wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt (§ 564 BGB).
• Sowohl Eintretende als auch Erben (sowie der Vermieter) haben ein außerordentliches Kündigungsrecht (§ 580 BGB).

Diese drei Bausteine greifen ineinander. Wer vorhat, in der Wohnung zu bleiben, geht den Weg über § 563 BGB. Wer auflösen möchte, greift auf § 580 BGB zurück. Die Erben haften zudem für offene Mietforderungen aus dem Nachlass.

§ 563 BGB — Eintrittsrecht von Ehepartner und Familienangehörigen

§ 563 BGB regelt das Eintrittsrecht in den Mietvertrag. Berechtigt sind in folgender Reihenfolge:

1. Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner, der mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt hat.
2. Kinder des Verstorbenen, sofern kein Ehegatte oder Lebenspartner eintritt.
3. Andere Familienangehörige, die mit dem Verstorbenen im Haushalt gelebt haben.
4. Personen, die mit dem Verstorbenen einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führten (etwa nichteheliche Lebensgefährten).

Das Eintrittsrecht tritt kraft Gesetzes ein — also automatisch mit dem Tod. Die berechtigte Person muss nichts tun, um in das Mietverhältnis einzutreten. Will sie jedoch nicht eintreten, kann sie das innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod gegenüber dem Vermieter erklären (§ 563 Abs. 3 BGB). Dann gilt der Eintritt rückwirkend als nicht erfolgt.

Wann darf der Vermieter widersprechen?

Der Vermieter kann das Mietverhältnis mit der eintretenden Person nach § 563 Abs. 4 BGB kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Das setzt deutlich höhere Hürden voraus als eine normale Kündigung — beispielsweise schwere Vertragsverstöße. Die finanzielle Leistungsfähigkeit allein genügt in der Regel nicht.

§ 564 BGB — Fortsetzung mit den Erben

Tritt niemand nach § 563 BGB in das Mietverhältnis ein, wird der Vertrag mit den Erben fortgesetzt (§ 564 BGB). Diese werden dadurch Mieter und übernehmen alle Rechte und Pflichten — einschließlich der Mietzahlung. Die Erben treten nach § 1922 BGB ohnehin in die gesamte Rechtsposition des Verstorbenen ein.

Sowohl die Erben als auch der Vermieter haben in dieser Konstellation ein außerordentliches Kündigungsrecht nach § 580 BGB. Das ist meist die sinnvollste Option, wenn niemand die Wohnung weiternutzen möchte.

§ 580 BGB — Außerordentliche Kündigung

§ 580 BGB gewährt sowohl der eintretenden Person als auch den Erben sowie dem Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist.

Die gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnraummiete beträgt nach § 573c BGB drei Monate zum Monatsende. Konkret: Wer im April das Sonderkündigungsrecht nutzt, beendet das Mietverhältnis zum Ende des Juli. Diese Frist gilt unabhängig davon, wie lange der Verstorbene bereits in der Wohnung gewohnt hat — die längeren Fristen aus § 573c BGB für langjährige Mieter greifen hier nicht.

Form und Adressat der Kündigung

• Kündigung schriftlich (§ 568 BGB) — eigenhändige Unterschrift erforderlich
• An den Vermieter persönlich oder die im Mietvertrag genannte Hausverwaltung
• Ausdrücklich auf § 580 BGB Bezug nehmen
• Sterbeurkunde in Kopie beifügen
• Bei mehreren Erben: alle Erben unterzeichnen oder eine Person mit Vollmacht aller
• Nachweis der Erbenstellung beifügen, wenn der Vermieter zweifelt

Wohnungsräumung und Schönheitsreparaturen

Mit dem Ende des Mietverhältnisses ist die Wohnung an den Vermieter zu übergeben — geräumt und in vertragsgemäßem Zustand. Was das konkret bedeutet, hängt vom Mietvertrag und der Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen ab.

Was zu räumen ist

• Alle persönlichen Gegenstände und Möbel des Verstorbenen
• Mitgebrachte Einbauten (sofern nicht ausdrücklich übernommen)
• Müll und Sperrmüll fachgerecht entsorgen
• Schlüssel vollständig zurückgeben (auch Zweit- und Kellerschlüssel)
• Vor Räumung: Inventar prüfen — nichts voreilig wegwerfen

Schönheitsreparaturen

Ob die Erben oder eintretende Person Schönheitsreparaturen schuldet, hängt von der Wirksamkeit der Klausel im Mietvertrag ab. Der BGH hat in zahlreichen Entscheidungen die Anforderungen an wirksame Schönheitsreparaturklauseln verschärft. Pauschale „starre Fristen“ oder unrenoviert übergebene Wohnungen führen häufig zur Unwirksamkeit der Klausel — mit der Folge, dass keine Schönheitsreparaturen geschuldet werden.

Im konkreten Fall sollten Sie die Klausel im Mietvertrag prüfen lassen oder sich auf die einschlägige Rechtsprechung beziehen.

Kaution und Schlussabrechnung

Die vom Verstorbenen geleistete Kaution gehört zum Nachlass. Nach Ende des Mietverhältnisses ist sie an die Erbengemeinschaft auszuzahlen — abzüglich berechtigter Forderungen des Vermieters (Mietrückstände, Schäden, Nebenkostennachzahlungen).

Der Vermieter darf die Kaution für eine angemessene Zeit zurückbehalten, um die Nebenkostenabrechnung des laufenden Jahres abzuwarten. Eine pauschale Frist ist gesetzlich nicht festgelegt; die Rechtsprechung billigt dem Vermieter typischerweise einen Zeitraum von etwa drei bis sechs Monaten zu, in besonderen Konstellationen länger.

Übergabe der Wohnung

• Übergabetermin mit Vermieter vereinbaren
• Übergabeprotokoll anfertigen — schriftlich, mit Unterschriften
• Zählerstände (Strom, Gas, Wasser) ablesen und dokumentieren
• Etwaige Mängel im Protokoll aufnehmen
• Schlüsselübergabe protokollieren
• Aktuelle Zustellanschrift hinterlegen — für Nebenkostenabrechnung und Kautionsrückzahlung

Vermieter informieren — wann und wie?

Informieren Sie den Vermieter zeitnah schriftlich über den Tod des Mieters. Auch wenn keine gesetzliche Anzeigefrist besteht, schafft die Mitteilung Klarheit und ist Voraussetzung für eine geordnete weitere Abwicklung.

Inhalt der Mitteilung:

• Name des Verstorbenen und Anschrift der Wohnung
• Sterbedatum (Sterbeurkunde in Kopie)
• Information, ob das Eintrittsrecht nach § 563 BGB ausgeübt wird
• Ggf. Kündigung nach § 580 BGB
• Ansprechpartner mit Adresse für die weitere Korrespondenz

Bis zum Ende des Mietverhältnisses ist die Miete weiter zu zahlen. Erben haften aus dem Nachlass für die offenen Forderungen.

Häufige Fragen zum Mietvertrag im Todesfall

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